中古マンションってどうなの？買って良かった６つのメリットと後悔しない選び方

近年マンション価格は上昇傾向にあり、新築物件はなかなか手が届かないものになってきました。

それなら中古マンションにするべきか…と悩んでも、

• 築年数が古くなると耐震性や老朽化が「不安」
• 中古物件は「恥ずかしい」「汚い」といった心理的なバイアス
• 新築マンションみたいに情報が多くないので、「なんだかよくわからない」

など、マイナスイメージを持つことが多いはず。

確かに中古マンションにはデメリットはあります。購入して初めて分かったこともありました。

しかし、マンションの選び方次第で回避できるものもあるんです。

この記事では中古マンションのメリットだけでなく、デメリットやマンション選びで後悔しないための注意点も詳しく紹介します。

中古マンション買って良かった！６つのメリット

早速ですが、中古マンションを買って良かった！と感じた、６つのメリットを紹介します。

新築マンションに比べて安い

中古マンションの大きな魅力は、なんといっても価格の安さ！

新築マンションは年々価格が高騰して、今やバブル期を超えて過去最高を記録しています。

我が家がマンションを探しはじめた頃、「新築は厳しいけれど、中古なら手が届きそう……」というのが素直な感想でした。

実際購入したマンションも、新築価格相場の約６割の価格です。

新築マンションの価格には、土地代や建設費用だけではなく、私たち購入者にとっては「余分」とも思える費用が上乗せされています。

新築マンションに上乗せされている諸経費

• マンションの宣伝費
• モデルルームの建設費・維持費
• パンフレット・DMなどの製作費
• 販売会社への手数料　など

一方、中古マンションの場合は、基本的に売主の希望する売値で決まります。

だからといって、市場相場よりを無視した価格ではいっこうに売れることはありません。

つまり、純粋に需要と供給のバランスによってそのマンションにふさわしい価格で売りだされているのです。

 住人の年齢層や雰囲気が事前にわかる

新築マンションだと、住み始めるまで住人の年齢層や家族構成、雰囲気はわかりません。

仮にあなたの隣にちょっとやっかいな人が住んでいたとしても、トラブルに巻き込まれて初めてわかることです。

中古マンションだったら、売主や不動産会社に「どんな人が周りに住んでいるか」を事前に確認できます。

などなど、実際に住んでいた方からリアルな声を聞けます。

また、マンション内の掲示板に貼られた書類からも住人の雰囲気をつかめます。

自分好みにリフォームできる

一般的に新築マンションでは、設備や内装デザイン、間取りは標準仕様で決まっています。

万人受けするよう考え抜かれた仕様なので、そのままでも暮らしやすいのは確かです。

だからといって、新築で買って早々リフォームするのももったいない……

その点、中古マンションなら気兼ねなく自分たち好みにカスタマイできます。

間取りや設備が古くてダサい、といった中古物件のデメリットもリフォームで新築同様に変えることもできるのです。

購入資金を抑えた分でリフォームをすれば、見た目だけでなく生活の不便も解消できるので、より暮らしやすさを実感できます。

我が家も約110万円かけて必要最低限のリフォームを行いました。【築10年前後】中古マンションのリフォーム体験談！費用も全て公開の記事でリフォームした箇所や費用などすべて公開しています。

住みたいエリアに住める

マンション購入にあたり、地域やエリアを最優先に考える方も多いですよね。特に子どもがいると学区や治安も気になります。

しかし利便性が良い人気エリアでは、新築マンションが建設されにくい傾向にあります。

開発が進んでしまっているため、マンションを建てられるようなまとまった広さの土地が残っていないんです。

中古マンションなら人気のエリアほど存在しているので、希望の周辺環境の中から選ぶことができます。

立地条件位こだわりたい方ほど、選択肢が増える中古マンションがおすすめです。

実際の建物や部屋を見学できる

自分が住むことになる建物や部屋を見学できる、これには大きな安心感がありました。

新築だと建物が完成する前から販売が始まるので、売れ残りのケースを除きほとんどの場合、現物を見ることができません。

ほとんどがモデルルームでの見学・パンフレットやWEBの情報・販売会社のセールスだけが頼りです。

中古マンションなら、直接自分の目で住み心地をチェックできるのが大きなメリットです。

チェックしたいポイント

図面では知りえない、長所も短所も自分で確かめられるのが良いところ。

たとえば築浅で駅からも近く、価格も手ごろだったマンションを見学したときのことです。

ここかも！と思えるほど心惹かれたのですが、妥協できないポイントを見つけてしまいました。

騒音だけでなく、排気ガスの影響か床もうっすら黒ずんでおり、この環境で外干しをするのは抵抗がありました。

もし新築で見ていた場合、私だったらモデルルームの豪華さに舞い上がり、こうした外の環境まで考えられなかったでしょう。

他にも、部屋だけではなく共有部分やマンションの構造もチェックできます。

といったことが、実際に歩いて体感できました。

実際の暮らしをイメージして検討できるのは中古マンションのメリットと言えます。

値崩れがしにくい

いずれ売るつもりでマンションを買うなら、資産価値として値崩れがしにくいのは断然中古マンションです。

新築マンションも１日でも住むと、中古マンション扱いになります。

たとえ設備や内装がほとんど新品でも、価格は１割ほど下がってしまうのです。

確かに築年数が経過していると不利になることもありますが、新築マンションを10年未満で手放すことを前提に買う人はどれくらいいるでしょうか？

長く住むことを考えているのなら、新築も中古も大差がありません。

一般的にマンションの資産価値は、築10年ごろまで大きく下落し、その後築25年ごろを目安に緩やかに下がり続けます。

その点、中古ならすでに価格が下がった後。売却したとしても新築ほど大きな損をすることもないでしょう。

「中古マンションを買ってはいけない」は本当？デメリットはある？

中古マンションのメリットを紹介しましたが、少なからずデメリットもあります。

実際に購入して感じた中古マンションのデメリットをまとめました。

仲介手数料や諸経費が高い

つい、マンション価格だけで予算やローンを考えてしまいがちですが、実はここに落とし穴が……

中古マンションには不動産会社への仲介手数料が必要になるんです。（不動産会社が売主の場合は不要）

不動産会社へ支払う仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限額を【物件価格×3%+6万円+消費税】と定められています。

計算式では言われてもいくら高いのか、いまいちピンときませんよね？

まだまだ油断してはいけません。このほかに税金や手数料も支払わなければいけないのです。

ざっと計算して400万円近い金額が必要になりました。

まさか初期費用がこんなにかかるとは想定していなかったので、我が家の家計は一気に瀕死状態。

面倒でも初期費用の目安を不動産会社へ確認しておくと安心です。

設備や内装が劣化している

新築マンションならどこも真新しく、故障や劣化といったトラブルは起こりにくいのですが、中古マンションはそうとは限りません。

我が家も当初は手を加えずそのまま住む予定だったのですが、よくよく見てみると最低限のリフォームが必要な状態でした。

５年未満の築浅物件でも、なんらかの故障が起きる可能性があります。

築年数に限らず、中古マンションの購入にはリフォームもセットで検討しましょう。

築年数の経過により修繕費が高くなる

頑丈と言われる鉄筋コンクリート造りのマンションでも、時がたつにつれ劣化が進むことは防げません。

こうした経年劣化の影響を少なくするため、約12年おきに大規模修繕工事を行います。

大規模修繕工事にかかる費用は、毎月徴収される「修繕積立金」にから支払われます。

建物の老朽化が進むにつれ大規模修繕工事の範囲も広くなり、新築と比べると管理修繕費用が高くなりがち。

何年か経過すると修繕費用が引き上げられるケースもあるので注意しましょう。

ちなみに我が家は少しでも維持費の負担が軽くなるよう、総戸数の多いマンションを狙いました。

中古マンションをお得に買うなら築何年がいい？

先述した通り、マンション価格は築25年が下げ止まりと言われています。底値で買いたいと考えるなら、築25～30年あたりがねらい目でしょう。

築25～30年と聞いて、結構古いけど耐久性は大丈夫か不安になった方へ

日本に住んでいる以上避けては通れない地震による建物倒壊のリスクが気になる人も多いでしょう。

実は築30年以上のマンションでも、深刻な被害はごくわずかという結果があります。

特に建築基準法が改正されたことにより、1982年以降の物件の被害は少ないということが分かっています。

つまり、きちんと耐震基準が施されたマンションを選べば、そこまで心配する必要はないと言えます。

ちなみに我が家の場合はというと、築10年前後の中古マンションを探しました。

築年数10年前後にこだわったわけ

こんなことを考えて、築10年前後にしぼってマンションを探していました。

しかし、マンションの資産価値は築年数だけで決まるものではありません。

築浅でも買い手のつかないマンションもありますし、築50年でもすぐに売れてしまうマンションもあります。

次からは「買って良かった！」と思えるために、後悔しない中古マンションの選び方について詳しく紹介します。

買って良かった！と思える中古マンションの選び方と注意点

中古マンションを選ぶ際は、築年数だけでなく以下のポイントにも注意しましょう。

相性の良い不動産会社の担当者を見つける

我が家はマンション探しにあたり、５人の不動産会社担当者とやりとりをしました。

当初は「どこも同じだろうな」と思っていましたが、実際は個人によってや知識量や熱量、私たちへの態度はまるで違っていました。

今のマンションも「この担当者だからこそ間違いない！」と信頼したからこそ、購入に踏み切れました。

例えば、同じマンションの同じ間取りで階だけが違う（２階と４階）部屋を検討していたときのことです。

部屋ごとに仲介業者が違ったので、それぞれ別日で物件見学に行きました。

××不動産　担当Aさん【２階の部屋】

〇〇不動産　担当Bさん【４階の部屋】

仮に２階の部屋に決めていた場合、事前に知りたかった情報が得られないまま購入することになり、「買うんじゃなかった」と後悔していたかもしれません。

マイホームは人生最大の大きな買い物です。高額な買い物ほど「誰から買うか」が重要視されます。

担当者に少しでも不信感を覚えるようなら、担当者を変えてもらう、不動産会社を変えるなどして切り替えましょう。

適切に管理されているか

中古マンションときくと築年数を気にしてしまいますが、それよりも重要なのはマンションの管理状態です。

管理組合が機能していなかったり、適当な管理会社に委託していたりすると、マンションの質はどんどん低下していきます。

実は、不動産会社やマンションの管理組合に確認すると管理してきた経歴を見せてもらえるんです。

目を通しておきたい管理状態をまとめた資料

これらの資料を読むと、

• 修繕積立金を滞納している住人はいないか？
• 修繕積立金に余裕はあるか？
• 修繕工事の履歴は？

などが分かります。

車を持っている人は駐車場の空き状況を確認

中古マンション選びで見落としがちなのが、駐車場問題です。

新築なら駐車場利用権の抽選がありますが、中古だとすでに満車の可能性もあります。

仮に空いていたとしても、機械式駐車場では車庫入れできる車種に制限があります。

我が家が管理組合から聞いた話では、わざわざ車を小回りの利くタイプに乗り換えたり、車を手放してしまった方もいるようです。

車をお持ちの方は駐車場の空き状況を忘れずにチェックしましょう。

補足：リフォーム業者を調べておく

買いたいマンションが決まったら、

など、考えることはたくさんでてきます。

そんな慌ただしい中で、リフォーム業者のことまで調べる余裕はありません。

私たちがリフォーム業者を探し始めたのは、マンションの売買契約を終えた１週間後。

買いたいマンションが見つかっていなくても、どんなリフォーム業者がいるのかだけでも調べておきましょう。

ネットや電話帳から一件ずつ調べていくには、時間がかかりすぎるのでおすすめしません。

私は、【PR】タウンライフリフォームといった無料で利用できる一括見積もりサービスで気になる業者を３社ピックアップしました。

実際に依頼しなくても業者情報も見れるので、ちらっと見てみるのもよいかもしれません。

まとめ：中古マンションを買って良かった！と満足するためには、マンションの選び方が重要

新築マンションの価格が高騰する中、中古マンションを検討する人が増えています。

中古と聞くと「建物の老朽化が心配」といった、マイナスなイメージもありますよね。

そんな悩みを少しでも解消できるよう、私が中古をマンション買って良かった！と思えるメリットを紹介しました。

マンションは選び方次第で、新築にはない中古ならではの価値を引き出せますよ。