悩める女性中古マンションの値引き交渉がしてみたい。
どれくらい値引きできる？そもそもできるもの？
きな子2021年に中古マンションを購入したきな子です。
ちょっとしたことで3,800万円→3,500万円に値引きできました！
中古マンションは新築のような「定価」が存在しないので、値下げ交渉がしやすいと言われています。
とはいえ、とりあえず安くして～では買主にも不動産会社にも相手にされません。
値引きを成功させるためには、いくつかの気を付けておきたいポイントがあるんです。
中古マンションの値引き交渉術
- 不動産会社を味方につけよう
- マンションの適正価格を調べよう
- 値引き交渉したい理由を明確にしよう
- 住宅ローンの事前審査を通過しておこう
- 競争率の低い時期に交渉しよう
詳しい内容については本文中でお話させてください。
ここでは、不動産部門の売買部門でパート勤務していた経験も交えて、実際の我が家が行った中古マンションの値引き交渉について詳しくお伝えします。
- 分譲マンションの購入を考えている
- 新築は高い過ぎる…中古マンションも検討している
- 中古マンション＋リフォームで検討していて少しでも費用を抑えたい
【中古マンションの値引き交渉】そもそも値引き交渉してもいい？
中古マンションがほしい人売主が個人だとなんとなく値引き交渉ってしにくい雰囲気・・・
「価格を安くしてほしい」なんていうと、売主に対して失礼なんじゃないかと遠慮してしまうかもしれません。
そのマンションへの購入意欲が高ければ高いほど、言いだしにくいもの。
値引き交渉は可能です！
中古マンションの値引き交渉はよくあることです。
売主がいくら「この価格で売りたい」といっても、それはあくまで希望にすぎません。
仲介業者がある程度相場に近づけているとはいえ、その価格がマンションにとっての適正価格かどうかは別の話です。
たとえば、私が以前パートで勤めていた不動産会社（売買部門）のことです。
マンションの売り出し価格は、売主さんの希望額を基本に担当営業が資産価値や近隣マンションの相場を考慮して設定されます。
会社のスタンスとしては、当初は買主からの値引き交渉が入ることを想定し、1割ほど高く販売価格を設定していることが多かったです。
【中古マンションの値引き交渉】どのタイミングでする？やり方は？
中古マンションがほしい人値引き交渉ってどのあたりのタイミングでする？
具体的にどうやってやればいいの？
値引き交渉のタイミングは、早すぎても遅すぎても失敗してしまいます。
最後まで内覧が終わっていない段階で値下げの話をされても、単なる冷やかしに思われるかもしれません。
話が進んでいっても、それはそれでなかなか切り出しにくい雰囲気になってしまいますよね。
値下げ交渉は「買付証明書」を提出するとき
中古マンションで値引き交渉を行う理想的なタイミングは、「買付証明書（購入申込書）」を提出するときです。
買付証明書の購入希望価格の欄に希望する値引き後の価格を記載し、「私はこのマンションをこの金額、この条件で購入したい！」と売主に証明することになります。
ちなみに、「この物件って、ちょっとは安くなったりするんですか？」なんて口頭での交渉は難しいでしょう。
売主や仲介業者も、本当に買うかどうかもわからないお客さんをいちいち相手にできないからです。
きな子分譲マンションの内覧は意外と冷やかしが多く、本気度が伝わらない買主はサーッと流すこともあるそうです。
【中古マンションの値引き交渉】交渉しやすい条件は？
中古マンションがほしい人とりあえず、欲しいと思ったら値引き交渉やってみたほうがいいわね！
いくら新築マンションよりも値下げ交渉しやすいといっても、売り出されている中古マンション全てが値下げに応じるわけではありません。
値引き交渉のしやすい条件や傾向を知っておくことが大切です。
値下げ交渉しやすい中古マンションの条件
値下げ交渉がしやすい中古マンションの条件は次の２つです。
- 個人が売主の場合
- 売り出しから時間が経過している
①個人が売主の場合
不動産会社を通していてもあくまで仲介業なので売主は個人になります。
「早く売りたい！」と考えている売主なら値下げ交渉に応じる可能性は高くなります。
売却を急いでいるケース
- 転勤や離婚
- 住み替え
- 相続
売主が個人じゃない場合もあるの？
きな子はい、業者が売主のケースもあります
個人からマンションを買い取ってリフォームして再販する業者も存在します。
買取再販業者はリフォームの工事代金を加味した上で再販価格を決めているので、売主が個人よりも値引き交渉の難易度があがります。
②売り出しから時間が経過している
中古マンションがほしい人長期間販売されているってことよね？どれくらいの期間ならいいの？
きな子だいたい売り出しはじめて3か月以上たっているものが目安です。
売主と仲介業者の契約は一般的に３か月ごとの更新が多く、この節目に価格の見直しが入る可能性が高いからです。
売主も早く売りたいと考えていても、なかなか買い手がつかなければマンション維持にお金がかかりつづけてしまいます。
きな子住宅ローンがまだ残っている場合は、毎月の家賃に加え修繕積立費も払い続けなければいけません。
時間的にも金銭的にも苦しくなってくると、多少安い価格でも早く売りたい心理から値引きしやすい物件といえます。
【中古マンションの値引き交渉】どのくらい安くなる？相場は？
近年、マンション価格の高騰が続いており、中古マンションも売り手市場が続いています。
そのため、どうしても大きな値引き交渉は期待しにくくなっているのが現状です。
きな子「アナタの他にもいい人はいるのよ」状態・・・
端数の切り捨てが一般的
そんな中、中古マンションの値引き額は端数の切り捨てが一般的とされています。
ただし、2021年に購入した我が家は300万円の値下げに成功した事例もあります。
次からは、なぜ我が家が300万円の値下げに成功できたのか？気を付けたポイントをまとめました。
中古マンションの値下げ交渉にやっておいたこと５つ
我が家が値下げ交渉する前に気を付けたポイントはこちらです。
不動産会社を味方につけた
中古マンションの購入は、仲介業者である不動産会社の担当者によって成功が決まるといっても過言ではありません。
きな子我が家も、この担当さんじゃなければ購入に至らなかったかも、とすら思います。
売主に値下げ交渉するのは、私たちではなく不動産会社であることがほとんどです。
かつ、不動産会社は契約するにあたって「売却の理由」「どこまでなら値下げできるか」といった売主の情報を得ています。
私たち素人が値下げ交渉を成功させるためには、売主の情報をいかに引き出せるかがポイントになります。
事実、不動産会社からの信頼を得た我が家は、値引き交渉を有利にすすめられる情報をたくさんもらえました。
我が家が聞き出せた売主情報
- 「まだ下げ幅はあるときいてます。あと200万円はいけるはずです。」
- 「売主さんも残っているローンと引っ越し先の家賃の二重支払いで、かなり苦しいみたいです。」
- 「実は他にも検討している人がいるんですが、ローン審査通が難しいみたいなんですよね」
こうしたアドバイスをもらえたおかげで、費用感、温度感を把握することでき、不動産購入初心者の我が家も値引き交渉をスムーズに進められました。
不動産会社を味方につけるにはどうする？
そうはいっても「味方につける」ってどうしたらいいの？
不動産会社に、「この買主ならスムーズに売買契約できそう」「この買主のためなら頑張れる！」と思ってもらう必要があります。
一番は「物件を褒める（粗さがしをしない）」こと。
きな子え？そんなことって思いましたか？
実はこれ、不動産会社の担当者さんから直接いわれたことでした。
不動産会社の担当者物件を褒めてもらうってすごく嬉しいことなんですよ。
素直に、こういう方に買ってもらいたいって思ったんです。
たとえ仲介といっても、不動産会社にとっても物件には思い入れがあります。
大きな金額での買い物なので、買主はつい横柄な態度をとる人も少なくないようなのですが…それは逆効果です。
不動産会社の担当者ここが傷んでいる、ここもあそこも劣化が気になるし、それでこの価格は高すぎるんじゃない？といわれると、売主に相談せずにお断りすることもあります。
不動産会社から嫌われてしまっては、良い物件に出会うことも自体難しくなってしまいます。
「専属専任媒介」または「専任媒介」の不動産会社に相談しよう
どこの不動産会社に申し込もうかと考えるとき、ちょっとだけ気を付けてみほしいところがあります。
物件の詳細情報に記載されている「取引様態」の欄です。
きな子つまり、売主との契約はどんな方法か？ということです。
売主が不動産会社と契約するときに、ざっくり分けて2種類の契約があります。
媒介契約の種類
- 契約を結んだ不動産会社１社に売却を任せる⇒「専属専任媒介」「専任媒介」
- 複数の不動産会社に売却を任せる⇒「一般媒介」
ネットで物件探しをしているとき、「同じマンションなのに何回も物件情報が出てくる…」と困惑した経験ないでしょうか？
あれは「一般媒介」、つまり複数の不動産会社が紹介しても良い物件なので、各社それぞれが物件情報を登録した結果なのです。
仲介業者は、売主との間に契約した不動産会社を経由しているため、売主と繋がっていないことがほとんど。
きな子売主の詳しい情報がほしいので「専属専任媒介」「専任媒介」の不動産会社に相談を勧めましょう
マンションの適正価格を調べた
定価のない中古マンションは、売主の希望する価格で販売されます。
値段交渉するたには、まずはマンションの適正価格を知る必要があります。
きな子値段交渉成功！と思っても、実は適正価格よりも高かった…なんて損をするケースもあります。
試しに、我が家のマンションの適正価格を調べると3,400万円でした。
私たちが気になった物件は3,800万円だったので、売主がかなり強気な価格で提示していることがわかりました。
きな子売主の奥様が「綺麗に住んでたんだから、ちょっとぐらい高くて当たり前！」と言い張っていたそうです
もちろん間取りや階数、使用状況にもよりますが、ある程度の目安がわかるだけで交渉の仕方もかわってきますよね。
しっかりマンションの適正価格、近隣マンションの相場を知っていたことで、損をせずに購入できました。
マンションの適正価格はどうやって調べる？
そうはいっても、適正価格なんてどうやって調べるの？ってなりますよね。
「住まいサーフィン」というサイトが使いやすくて良かったです。（会員登録は必要ですが、無料で使えました）
きな子価格相場はもちろんのこと、マンションの選び方や物件の口コミも閲覧できるのでマンション探し～購入前はこのサイトばっかり見てた記憶
▶▶住まいサーフィン（外部サイト）：https://www.sumai-surfin.com/
値引き交渉したい理由を明確にしていた
値引き交渉をするときは、「なんとなく～？」ではなくて売主に対して納得できる理由を提示しましょう。
例えばこんな理由
- 周辺のマンション相場よりも高い
- 故障している設備の交換
- リフォームする必要がある
- 空室の期間が長く掃除や残留物の処理が必要
きな子ちなみに我が家は、相場よりも高かったこと、リフォームの必要性をつたえて値下げ交渉に踏み切りました。
住宅ローンの事前審査を通過していた
住宅ローンを正式に申し込む前に、事前審査を通過する必要があります。
事前審査は、希望金額までローンを組めるかどうかを無料で確認できるものです。
住宅ローンの事前審査通過のメリット
- マンションを購入できるかどうか、経済力を証明できる
- マンションの購入意思の高さをアピールできる
住宅ローンの事前審査ですが、実は購入する物件が決まっていない状態でも申し込めます。
審査待ちの間に他のライバルに先を越されてしまうかもしれないので、早めに事前審査をすすめておくのが吉です。
きな子買付証明書を出す前に、住宅ローンの事前審査を通過していたのでスムーズにすすめられました。
住宅ローンの事前審査はどこでする？
私の場合、住宅ローンを一括で調べられる「モゲチェック」を見て、「住信SBIネット銀行」で申し込みました。
1週間もしないうちに通知がきて、そんなに時間もかからないんだなという印象。
きな子住信SBIネット銀行を選んだ理由は、すでにこの銀行に口座を持っていたから
事前審査に必要な書類は各銀行によって違いますが、本申し込みと比べてそこまでハードルは高くありません。
購入したい物件や借入希望金額、年収などで事前審査ができます。
きな子事前審査した銀行と正式申し込みの銀行が違ってもOK！
競争率の低い時期に購入した
中古マンションに限った話ではありませんが、人事異動や入学など引っ越しの多い春や秋は、物件の需要が高まり値下げ交渉が難しい傾向にあります。
反対に、あまり人が動かない夏や冬は、物件の競争率も低くなります。
きな子つまり値下げ交渉のチャンスでもあるのです。
実際に私が購入した時期は6月の半ば。
人事異動のため売却に出していた売主は、3月から販売を続けていたようなのですが、ニーズがピークを迎える3～4月での販売を逃して焦りがあったようです。
3,800万円から3,500万円という大幅な値下げに交渉に、最初は難色を示していた様子。
こちらも難しければ他の物件をあたると回答すると「6月中に購入してくれるなら」という条件付きで値下げ交渉に応じていただきました。
きな子おかげ様で頭金なしのドタバタ購入になりました
まとめ：中古マンションを安く買いたければ、下準備をしておこう！
我が家が中古マンションを安く購入した体験談を紹介しました。
中古マンションをお安く買いたいなら、下記の内容は準備しておいた方が良いです！
この中でも最も押さえておきたいのが「不動産会社を味方につける」です。
ぶっちゃけ、不動産会社の担当者次第で値下げ交渉がうまくいくかどうかが決まります。
きな子冷やかし客だと思われないよう、マンションを褒めつつ購入意思の高さをアピールしていきましょう♪
値下げ交渉がうまくいったら、浮いたお金でリフォームしちゃいましょう！
